ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ผู้เยาว์ ทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยมารดาเป็นพยานในสัญญาและนัดส่งมอบที่ดินที่จะซื้อกันเมื่อผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายใช้บังคับได้ เมื่อผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะเดิม ผู้ขายต้องคืนเงินค่าที่ดินแก่ผู้ซื้อ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5358/2544

สัญญาพิพาทเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และแม้ขณะทำสัญญาจำเลยจะยังไม่บรรลุนิติภาวะก็ตามแต่กำหนดระยะเวลาส่งมอบที่ดินไว้ภายหลังจำเลยบรรลุนิติภาวะแล้วโดยมารดาจำเลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญา จึงไม่ตกเป็นโมฆะและใช้บังคับได้ ในสัญญาดังกล่าวแม้กำหนดวันส่งมอบที่ดินไว้แน่นอนในวันที่ 14 มกราคม 2534 แต่เนื่องจากที่ดินตามสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ซึ่งต้องมีการแบ่งแยกที่ดินก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่คู่สัญญาหาได้ตกลงไว้เป็นการแน่นอนในเรื่องดังกล่าวไม่ คงกล่าวไว้เพียงว่าผู้ขายได้ขายส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 เนื้อที่ดินประมาณ 20 ไร่ ตามผังที่กาเส้นสีแดงเท่านั้นจึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่มารับโอนที่ดินจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาหาได้ไม่ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินค่าที่ดินให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 บางส่วน จำนวน 20 ไร่ เป็นเงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยเป็นเงิน 1,500,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ได้กำหนดเวลาโอนกันไว้ ต่อมาเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2533 จำเลยได้กู้เงินจากโจทก์เป็นเงิน 1,100,000 บาท กำหนดใช้คืน 1 ปี แล้วจำเลยเพิกเฉยไม่ชำระดอกเบี้ยและต้นเงินคืนโจทก์ จนเวลาล่วงเลยมา 4 ปี จำเลยชำระต้นเงินคืนโจทก์ส่วนดอกเบี้ยที่ค้างชำระทั้งหมดให้หักเป็นค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 1,500,000บาท และจำเลยยืนยันจะโอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายให้แก่โจทก์เมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จ แต่จำเลยก็ไม่ดำเนินการให้กลับขอโอนที่ดินแปลงอื่นให้โจทก์แทน โจทก์ไม่ยินยอม จำเลยไม่อาจโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายได้ เพราะยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ทั้งยังติดจำนองธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้ตามสัญญาจำนวน 3,000,000 บาท
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยคืนเงิน 1,500,000 บาทแก่โจทก์

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2533 จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ตำบลบางสมบูรณ์ (บางลูกเสือ) อำเภอองครักษ์ จังหวัดนครนายก ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในขณะที่ยังเป็นผู้เยาว์ให้แก่โจทก์จำนวน 20 ไร่ ในราคาไร่ละ 150,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท นัดส่งมอบที่ดินในวันที่ 14 มกราคม 2534 อันเป็นวันที่จำเลยบรรลุนิติภาวะแล้ว โดยมารดาจำเลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาดังกล่าว และโจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว 1,500,000 บาท เมื่อถึงกำหนดนัด มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่ได้ตกลงกันไว้ คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องคืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้ 1,500,000 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาซื้อขายดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จึงไม่ตกเป็นโมฆะและใช้บังคับได้ ในสัญญาดังกล่าวแม้กำหนดวันส่งมอบที่ดินไว้แน่นอนในวันที่ 14 มกราคม 2534 แต่เนื่องจากที่ดินตามสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ซึ่งต้องมีการแบ่งแยกที่ดินก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่คู่สัญญาหาได้ตกลงไว้เป็นการแน่นอนในเรื่องดังกล่าวไม่ คงกล่าวไว้เพียงว่าผู้ขายได้ขายส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 เนื้อที่ดินประมาณ 20 ไร่ ตามผังที่กาเส้นสีแดงเท่านั้น จึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว โดยข้อเท็จจริงปรากฏตามคำเบิกความของโจทก์ว่าเมื่อถึงกำหนดนัด โจทก์ติดต่อขอโอนที่ดินแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ติดต่อให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินและได้นัดโอนที่ดิน จำเลยก็ยังคงเพิกเฉย โจทก์จึงได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยโดยกำหนดนัดโอนในวันที่ 30 เมษายน 2540 จำเลยไม่ได้ไปตามนัดโจทก์จึงได้แจ้งความไว้เป็นหลักฐาน ส่วนจำเลยได้อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความลอย ๆ ว่า เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์มิได้ไปรับโอนที่ดิน จึงถือว่าโจทก์ผิดสัญญา พฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยตามที่ปรากฏจากทางนำสืบของทั้งสองฝ่ายแสดงว่าโจทก์จำเลยต่างก็มิได้กำหนดวันโอนที่ดินกันไว้ให้แน่นอน ดังนั้นเมื่อโจทก์ยังไม่มารับโอนที่ดินจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาหาได้ไม่ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินค่าที่ดิน 1,500,000 บาท ให้แก่โจทก์ อย่างไรก็ดีเมื่อโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระเงินค่าที่ดินโดยประกาศหนังสือพิมพ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดิน 1,500,000บาท ให้แก่โจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"
พิพากษายืน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 387 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย